Группа компаний «РЕГИОНЫ», ХК «Остров мечты», «Крокус Групп», АО «ТПС Недвижимость» и группа компаний «ЭНКА» обратились к Госдуме с просьбой не принимать законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды.
Письмо с соответствующим обращением было направлено Государственную Думу РФ, в Комитет по бюджету и налогам, а также в Комитет по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству. Основная просьба обращения – не принимать в текущей редакции законопроект № 953580-7*, предусматривающий право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.
В письме владельцы коммерческой недвижимости обращают внимание на то, что пунктом 3 статьи 18 законопроекта предлагается добавить в статью 19 Федерального закона №98-ФЗ** часть 5, в которой арендатор по договору аренды недвижимого имущества сможет отказаться от исполнения такого договора, то есть в одностороннем порядке расторгнуть его без штрафов. При этом из п.9 пояснительной записки к законопроекту следует, что новые требования должны были стать обязательными «для исполнения владельцами государственной и муниципальной собственности», что не уточняется основном тексте законопроекта (в п.3 ст. 18). Следовательно, в представленной редакции распространяется и на объекты коммерческой недвижимости, находящиеся в частной собственности.
Авторы письма считают, что принятие такого требования в отношении объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, нарушает основные начала гражданского законодательства, закрепленные в статье 1 ГК РФ, в части признания равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора, а также основные базовые принципы делового оборота, принятые в отрасли.
Также в письме говорится о том, что принятие законопроекта приведет к злоупотреблению арендаторами правом одностороннего расторжения путем предъявления ультимативных требований по пересмотру коммерческих условий. Фактически эти поправки создают несправедливые договорные условия, в которых арендаторы находятся в более выгодном положении и необоснованном преимуществе по сравнению с арендодателями.
Законопроект предполагает возврат арендаторам
обеспечительных платежей. «Это потребует от
арендодателей изыскания значительных финансовых ресурсов, которые в условиях экономической
нестабильности, вызванной коронавирусом, у них просто отсутствуют, – считает Амиран
Муцоев, член совета директоров ГК «РЕГИОНЫ». – Это приведет к резкому росту количества судебных процессов. Более
того, возврат обеспечительных платежей арендаторам повлечет в свою очередь и
возврат из бюджета, ранее уплаченного с него НДС».
Подобные преференции арендаторам могут повлечь
за собой риски неисполнения обязательств арендодателя перед контрагентами,
перенос которых невозможен. В частности,
у арендодателя
* Законопроект № 953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции»
** №98-ФЗ** от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
возникает значительный риск неисполнения по кредитным договорам, выплатам налогов и сборов, а также заработной платы сотрудникам. Девелоперы заявляют, что следствием может стать изъятие у собственников заложенной недвижимости и дефолт компаний, сдающих помещения в аренду, и как следствие, банкротство значительной части рынка коммерческой недвижимости.
«Принятие поправок ухудшит и без того сложное положение в коммерческой недвижимости, − считает Амиран Муцоев, члена совета директоров ГК «РЕГИОНЫ». – Свободный выход части арендаторов приведет к тому, что деятельность других арендаторов станет менее эффективной или неэффективной полностью. Теряется основной принцип создания и функционирования торговых центров, исчезнет эффект синергии – эффективны только все вместе.
Практически все девелоперы при строительстве и реконструкции привлекают кредитные средства. Обеспечением всегда выступает недвижимость, здание. Следствием свободного выхода арендаторов станет неисполнение в срок кредитных обязательств девелоперов перед банками, качество кредитных портфелей значительно ухудшится, возрастут резервы, снизятся доходы банковского сектора. Это решение повлечет за собой разрушение отрасли и может стать настоящей катастрофой для рынка», – заключает Амиран Муцоев.
About Author