Группа
компаний «РЕГИОНЫ», ХК «Остров мечты», «Крокус Групп», АО «ТПС Недвижимость» и
группа компаний «ЭНКА» обратились к Госдуме с просьбой не принимать
законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды.
Письмо с
соответствующим обращением было направлено Государственную Думу РФ, в Комитет
по бюджету и налогам, а также в Комитет по экономической политике,
промышленности, инновационному развитию и предпринимательству. Основная просьба
обращения – не принимать в текущей редакции законопроект №
953580-7*,
предусматривающий право арендатора в одностороннем
порядке отказаться от договора аренды.
В
письме владельцы коммерческой недвижимости обращают внимание на то, что пунктом
3 статьи 18 законопроекта предлагается добавить в статью 19 Федерального закона
№98-ФЗ**
часть 5, в которой арендатор по договору
аренды недвижимого имущества сможет отказаться от исполнения такого договора,
то есть в одностороннем порядке расторгнуть его без штрафов. При этом из п.9
пояснительной записки к законопроекту следует, что новые требования должны были
стать обязательными «для исполнения владельцами государственной и муниципальной собственности», что не уточняется
основном тексте законопроекта (в п.3 ст. 18). Следовательно, в представленной
редакции распространяется и на объекты коммерческой недвижимости, находящиеся в
частной собственности.
Авторы
письма считают, что принятие такого требования в отношении объектов
недвижимости, находящихся в частной собственности, нарушает основные начала гражданского законодательства, закрепленные в
статье 1 ГК РФ, в части признания равенства участников регулируемых им
отношений и свободы договора, а также основные
базовые принципы делового оборота, принятые в отрасли.
Также
в письме говорится о том, что принятие законопроекта приведет к злоупотреблению
арендаторами правом одностороннего расторжения путем предъявления ультимативных
требований по пересмотру коммерческих условий. Фактически эти поправки создают
несправедливые договорные условия, в которых арендаторы находятся в более
выгодном положении и необоснованном преимуществе по сравнению с арендодателями.
Законопроект предполагает возврат арендаторам
обеспечительных платежей. «Это потребует от
арендодателей изыскания значительных финансовых ресурсов, которые в условиях экономической
нестабильности, вызванной коронавирусом, у них просто отсутствуют, – считает Амиран
Муцоев, член совета директоров ГК «РЕГИОНЫ». – Это приведет к резкому росту количества судебных процессов.Более
того, возврат обеспечительных платежей арендаторам повлечет в свою очередь и
возврат из бюджета, ранее уплаченного с него НДС».
Подобные преференции арендаторам могут повлечь
за собой риски неисполнения обязательств арендодателя перед контрагентами,
перенос которых невозможен. В частности,
у арендодателя * Законопроект №
953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение
устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения
новой коронавирусной инфекции»
** №98-ФЗ** от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
возникает значительный риск неисполнения по
кредитным договорам, выплатам налогов и сборов, а также заработной платы
сотрудникам.
Девелоперы заявляют, что следствием может стать изъятие у собственников
заложенной недвижимости и дефолт компаний, сдающих помещения в аренду, и как
следствие, банкротство значительной
части рынка коммерческой недвижимости. «Принятие поправок ухудшит и без того сложное положение в
коммерческой недвижимости,− считает Амиран
Муцоев, члена совета директоров ГК «РЕГИОНЫ». – Свободный
выход части арендаторов приведет к тому, что деятельность других арендаторов
станет менее эффективной или неэффективной полностью. Теряется основной принцип
создания и функционирования торговых центров, исчезнет эффект синергии –
эффективны только все вместе.Практически все девелоперы при строительстве
и реконструкции привлекают кредитные средства. Обеспечением всегда выступает
недвижимость, здание. Следствием
свободного выхода арендаторов станет неисполнение в срок кредитных обязательств
девелоперов перед банками, качество кредитных портфелей значительно
ухудшится, возрастут резервы, снизятся доходы банковского сектора. Это решение повлечет за собой
разрушение отрасли и может стать настоящей катастрофой для рынка»,
–
заключает Амиран Муцоев.
